「不動産投資にはちょっと興味があるけれど、まとまったお金が必要そう…」
「物件を買ったり、自分で管理したりするのは難しそう…」
そんなふうに感じている人でも、比較的少額から始めやすい不動産投資のひとつが、不動産クラウドファンディングです。
私も不動産クラファンを見るのが好きで、気になるファンドが出るとついつい募集ページを眺めてしまいます👀
でも、初めて見ると、
「そもそもどういう仕組み？」
「利回りってどういう意味？」
「元本割れはしないの？」
など、知らない言葉も多くて少し難しく感じますよね。
そこで今回は、不動産クラウドファンディングってそもそも何？というところから、仕組み・メリット・リスクまで、できるだけ普通の言葉でまとめてみます✍️
不動産クラウドファンディングとは？
不動産クラウドファンディングとは、複数の投資家から集めた資金を使って事業者が不動産を取得・運用し、そこで得られた賃料収入や売却益などを投資家へ分配する仕組みです。
普通の不動産投資では、自分で物件を購入するためにまとまった資金が必要になりますし、物件探しや管理なども必要です。
一方、不動産クラウドファンディングでは、サービスによっては1口1万円程度から投資できるものもあり、物件の管理も基本的には事業者が行います。
なので、
「不動産には興味があるけれど、自分でマンションを買うのはさすがにハードルが高い…」
という人でも、比較的始めやすいのが特徴です。
不動産クラウドファンディングで利益が出る仕組み
不動産クラウドファンディングでは、投資したお金を使って事業者が不動産を取得・運用し、そこで得られた利益の一部が投資家へ分配されます。
利益の主なもとになるのは、
家賃収入などの「インカムゲイン」と、不動産の売却による「キャピタルゲイン」の2つです。
たとえば、マンションや商業施設などを運用して得る家賃収入はインカムゲイン。
購入した不動産を売却したときに得られる利益はキャピタルゲインです。
ファンドによって、
「家賃収入を中心に利益を出すのか」
「売却益を狙うのか」
「両方を組み合わせるのか」
は違います。
なので私は、利回りの数字だけでなく、
「このファンド、何で利益を出す予定なんだろう？」
というところも見るようにしています👀
同じ利回りでも、利益の出し方が違えばリスクの考え方も変わってきます。
不動産クラウドファンディングのメリット
① 少額から不動産投資を始められる
現物不動産への投資では、物件を購入するためにまとまった資金が必要です。
一方、不動産クラウドファンディングは、サービスによっては1万円程度から投資できるものもあります。
いきなり数百万円・数千万円の不動産を買うのではなく、
「まずは少額から不動産投資を経験してみたい」
という人には取り入れやすい方法だと思います。
② 物件の管理を自分でする必要がない
不動産クラウドファンディングでは、物件の取得・運用・入居者対応などは基本的に事業者が行います。
そのため、自分で物件を探したり、入居者対応をしたり、建物を管理したりする必要は基本的にありません。
この「不動産投資だけど、管理の手間が少ない」ところも、クラファンの好きなところのひとつです。
③ 日々の値動きを気にしなくていい
株式のように市場で常に売買される商品とは違い、不動産クラウドファンディングでは、あらかじめ運用期間や想定利回りが設定されていることが一般的です。
毎日チャートを開いて、
「今日は上がった！」
「下がった！」
と確認する必要は基本的にありません。
仕事や家事で忙しく、
投資にあまり時間をかけたくない人
にも取り入れやすい投資方法です。
不動産クラウドファンディングのデメリット・リスク
ここは大事なので、メリットだけではなくちゃんと見ておきたいところです。
① 元本保証ではない
不動産クラウドファンディングは、預金とは違って元本が保証された投資ではありません。
不動産の運用状況が想定を下回ったり、売却価格が予定より低くなったりすると、分配金が減ったり、元本割れが起きたりする可能性があります。
「手軽に始められる＝安全」
ではないところは、最初に知っておきたいポイントです。
② 途中で解約できない場合がある
不動産クラウドファンディングでは、あらかじめ数か月〜数年程度の運用期間が設定されているのが一般的です。
運用途中の解約については、
原則できないファンドや、一定の条件を満たした場合のみ可能なファンドなど、サービスによって違います。
なので私は、
「このお金、運用期間中に使わなくても大丈夫？」
というのも結構大事だと思っています。
生活費や近いうちに使う予定のお金ではなく、余裕資金の範囲で考えるのが基本です。
③ 事業者の倒産などのリスクもある
不動産クラウドファンディングでは、投資家自身ではなく、運営事業者が不動産の取得や運用を行います。
そのため、物件だけでなく、運営会社そのものの経営状況もリスクのひとつです。
万が一、運営事業者が倒産するなどの事態が起きれば、予定どおり分配や償還が行われない可能性もあります。
私はファンドを見るとき、物件だけではなく、
「これ、どこの会社が運営してるんだっけ？」
も必ず見るようにしています。
④ 人気ファンドは投資できないこともある
不動産クラウドファンディングには、先着式・抽選式などの募集方法があります。
人気ファンドの場合、
募集開始から短時間で満額になったり、抽選倍率が高くなったりして、投資したくても投資できないことがあります。
なので、
「このファンドに絶対投資する！」
とひとつだけ狙うより、いくつかのサービスを見比べながら探すほうが気楽だったりします。
このへんも、私はクラファン巡回が趣味になっている理由かもしれません（笑）
優先劣後方式とは？
不動産クラウドファンディングでよく見かける言葉に、優先劣後方式があります。
簡単にいうと、投資家と事業者がそれぞれ出資し、損失が発生したときに、まず事業者側の「劣後出資」から損失を負担する仕組みです。
たとえば、
不動産価格：1億円
そのうち、
投資家：8,000万円（優先出資）
事業者：2,000万円（劣後出資）
というケースを考えます。
この場合、損失が発生したときは、原則としてまず2,000万円の劣後出資部分から損失を負担します。
そのため、投資家の元本毀損リスクを一定程度抑える仕組みとして使われています。
ただし、ここはかなり重要です。
「劣後出資割合20％なら、20％まで絶対安全」
という意味ではありません。
契約内容や費用、運用状況などによって異なるため、劣後割合だけで安全性を判断しないようにしたいところです。
→ 「優先劣後方式とは？劣後出資割合が高ければ安全？仕組みをわかりやすく解説」
不動産クラウドファンディングを選ぶときのポイント
① 運営会社を確認する
ファンドを見るときは、物件だけでなく、
どの会社が運営しているのか
も確認しておきたいところです。
運営会社の事業内容・実績・財務状況・これまでのファンド運用や償還実績など、公開されている情報を見てみましょう。
また、公式サイトやファンドページで、投資判断に必要な情報がわかりやすく開示されているかも私は気になります。
② どんな不動産に投資するのか確認する
一口に不動産クラウドファンディングといっても、
マンション・オフィス・ホテル・商業施設・土地など、投資対象はさまざまです。
物件の種類や所在地だけではなく、
どうやって収益を出す計画なのかまで見ておきたいところ。
家賃収入中心なのか、売却益を見込んでいるのかでも、考えるリスクは変わります。
③ 利回りの高さだけで選ばない
ファンドを見ていると、やっぱり最初に目に入るのが、
「想定利回り○％」
ですよね。
私も見ます。普通に見ます😂
でも、
利回りが高い＝良いファンド
でも、
利回りが低い＝安全なファンド
でもありません。
私がその次に見るのは、
「なんでこの利回りになるんだろう？」
というところ。
家賃収入なのか、売却益なのか、物件や運用計画はどうなっているのか。
利回りは入口として見つつ、中身もセットで見るようにしています。
④ 運用期間・途中解約の条件を確認する
ファンドごとに、数か月〜数年程度の運用期間が設定されています。
運用中は自由に換金できないケースもあるため、
「いつ頃お金が戻る予定？」
「途中解約はできる？」
は申し込む前に確認しておきましょう。
私はここを見て、
「この期間なら大丈夫そう」
と思える範囲で考えるのがいいと思っています。
⑤ リスク対策や契約内容を確認する
ファンドによっては、優先劣後方式など、投資家の損失リスクを抑える仕組みが使われています。
ただし、こうした仕組みがあっても元本が保証されるわけではありません。
劣後出資割合など、ひとつの数字だけではなく、
物件の評価
収益計画
契約内容
リスクの説明
などを合わせて見ていきましょう。
不動産クラウドファンディングの始め方
始め方は意外とシンプルです。
STEP1｜サービスを選ぶ
まずは不動産クラウドファンディングのサービスを選びます。
取り扱う物件・最低投資金額・運用期間などはサービスごとに違います。
最初から1社だけに決めなくてもOK。
いくつか見比べてみると、結構それぞれ個性があります。
STEP2｜会員登録・本人確認
利用したいサービスが決まったら、会員登録をします。
一般的には、メールアドレスの登録後、氏名や住所などを入力し、本人確認を行います。
オンラインで手続きが完結するサービスも多いです。
STEP3｜投資したいファンドを選ぶ
会員登録が終わったら、募集中のファンドを見てみます。
見るポイントは、
想定利回りだけではなく、物件・運用期間・収益の仕組み・リスク・募集方式など。
いろいろ見ているうちに、
「私はこういうファンドが好きかも」
という好みも少しずつ出てきます。
STEP4｜出資を申し込む
投資したいファンドが決まったら、希望金額で申し込みます。
募集方式は、先着順・抽選などファンドによって異なります。
STEP5｜出資金を入金する
出資が確定したら、指定された方法で入金します。
入金期限や方法はサービスごとに違うので、案内はきちんと確認しましょう。
STEP6｜運用開始 → 分配・償還
運用が始まったら、不動産の管理・運用は基本的に事業者が行います。
運用結果や契約内容に応じて分配が行われ、運用終了後には出資金が償還されます。
ただし、予定されている分配金や元本の償還が保証されているわけではありません。
不動産クラウドファンディングはこんな人に向いています
不動産クラウドファンディングは、たとえばこんな人なら検討しやすい投資方法です。
- 少額から不動産投資を始めてみたい
- 自分で物件を購入・管理するのはハードルが高いと感じる
- 投資にあまり手間や時間をかけたくない
- 日々の価格変動を頻繁にチェックしたくない
- 一定期間使う予定のない余裕資金がある
もちろん、
「始めやすい＝リスクがない」
ではありません。
自分に合うかどうかを考えながら、無理のない範囲で楽しむのがいいと思います。
まとめ｜不動産クラウドファンディングは少額から始められる不動産投資のひとつ
不動産クラウドファンディングは、複数の投資家から集めた資金で事業者が不動産を運用し、得られた利益を投資家に分配する仕組みです。
サービスによっては少額から始められて、物件管理も基本的には事業者に任せられます。
個人的には、
「不動産投資はちょっと難しそう」
と思っている人が、不動産投資に触れてみる入口としても面白い仕組みだと思っています。
ただし、元本や想定利回りが保証されているわけではありません。
私はファンドを見るとき、
利回りだけでなく、運営会社・物件・どうやって利益を出すのか・運用期間・リスク
をまとめて見るようにしています。
RE:MEではこれからも、気になるファンドやサービスを眺めながら、
「これ、初心者だったらどこを見ればいい？」
という視点で、なるべく難しい言葉を使わずにまとめていきます✍️
→ 「不動産クラウドファンディングは元本割れする？リスクと安全性を初心者向けに解説」
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※本記事は、不動産クラウドファンディングに関する一般的な情報提供を目的としたもので、特定の金融商品・サービスへの投資を推奨するものではありません。
不動産クラウドファンディングには元本割れ等のリスクがあります。
実際に投資を行う際は、各サービス・ファンドの契約内容やリスク等をご確認のうえ、ご自身で判断してください。
