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不動産クラウドファンディングを見ていると、「想定利回り○％」、「優先劣後方式を採用」といった言葉をよく見かけます。
でも、投資する側として一番気になるのは、「結局、元本割れすることってあるの？」というところではないでしょうか。
私もファンドを見るとき、利回りはもちろん気になりますが、それと同じくらい「どういうときに損失が出る可能性があるんだろう？」というところを見るようにしています。
結論からいうと、不動産クラウドファンディングは元本保証の投資ではないため、元本割れする可能性があります。
ただ、「元本割れする可能性がある＝危険な投資」と単純に考えるのもちょっと違います。
大切なのは、どんなときに元本割れが起こるのか、どんなリスク対策があるのかを知ったうえで判断すること。
私は「安全か・危険か」の二択で考えるより、どんなリスクがあって、それに対してどんな対策が取られているのかを見るほうが、不動産クラファンでは大切だと思っています。
今回は、不動産クラウドファンディングの元本割れについて、できるだけわかりやすくまとめてみます✍️
不動産クラウドファンディングは元本割れする？
不動産クラウドファンディングでは、元本割れが起こる可能性があります。
元本割れとは、投資した金額よりも、最終的に戻ってくる金額が少なくなることです。
たとえば10万円を出資して、運用終了後に9万円しか償還されなければ、1万円の元本割れとなります。
不動産クラウドファンディングでは、集めた資金をもとに不動産を取得・運用するため、不動産の運用状況や売却価格などによっては、想定していた収益を得られないことがあります。
その結果、分配金が想定より少なくなったり、出資した元本の一部または全部が戻らなかったりする可能性があります。
つまり、
「想定利回り○％」＝その利回りで必ず運用される
という意味ではありません。元本についても同じです。
ただし、ファンドによっては「優先劣後方式」など、投資家の元本割れリスクを抑えるための仕組みが採用されています。
私は「元本割れする可能性があるか」だけではなく、
「どんなときに元本割れする可能性があるの？」
まで見ておくことが大切だと思っています。
元本割れが起こる主な原因
元本割れが起こる原因はひとつではありません。
ファンドによって仕組みは異なりますが、主に次のようなケースが考えられます。
① 不動産の売却価格が想定より下がった
不動産を売却して得た利益を分配するファンドでは、物件をいくらで売却できるかが重要になります。
たとえば、1億円で取得した不動産を1億1,000万円で売却する計画だったとしても、市況の変化などによって想定より低い価格でしか売却できないことがあります。
売却価格によっては利益が減るだけでなく、損失が発生し、投資家の元本に影響する可能性もあります。
なので私は、想定利回りだけではなく、
「この物件をどうやって運用して、最終的にどうやって利益を出す予定なんだろう？」
というところも見るようにしています。
物件そのものだけではなく、運用・売却の計画も一緒に見ておきたいポイントです。
② 想定していた賃料収入などが得られなかった
賃料収入などを分配原資とするファンドでは、想定どおりの収入が得られないこともリスクのひとつです。
たとえば、「入居者が退去して空室期間が長くなった」「想定していた賃料で次の入居者が決まらなかった」などの場合、収入が計画を下回る可能性があります。
収益が想定を下回れば、分配金が予定より少なくなることがありますし、運用状況によっては元本にも影響する可能性があります。
③ 想定外の費用が発生した
不動産を運用するには、修繕費や管理費など、さまざまな費用がかかります。
設備の故障や建物の修繕などによって、当初の計画より大きな費用が発生することもあります。
ファンドを見るときは、「いくら収入が入る予定なのか」だけではなく、
「どんな費用がかかる可能性があるのか」という視点も持っておきたいところです。
④ 運営事業者に問題が起きた
不動産そのものだけでなく、ファンドを運営する事業者にもリスクがあります。
事業者の経営状況が悪化した場合、予定どおりファンドを運用できなくなったり、分配や償還が遅れたりする可能性があります。
私はここ、結構大事だと思っています。
ファンドの物件や利回りに目が行きがちですが、
「そもそも、どんな会社が運営しているの？」
も確認しておきたいところ。
事業内容や実績、財務状況、これまでの運用・償還実績、情報開示なども合わせて見てみましょう。
元本割れのリスクを抑える仕組み「優先劣後方式」
不動産クラウドファンディングでは、投資家の元本割れリスクを抑える仕組みとして、「優先劣後方式」が採用されていることがあります。
優先劣後方式では、投資家だけでなく事業者も同じファンドに出資します。
投資家の出資分を「優先出資」、事業者の出資分を「劣後出資」とし、不動産の運用によって損失が発生した場合には、原則として事業者の劣後出資部分から先に損失を負担します。
たとえば1億円の不動産に対して、
投資家の優先出資：8,000万円
事業者の劣後出資：2,000万円
だった場合、劣後出資割合は20％です。
仮に不動産の価値が下落した場合、原則として2,000万円の劣後出資部分から先に損失を負担する仕組みになっています。
そのため、優先劣後方式は、投資家の元本割れリスクを抑える仕組みのひとつです。
※実際の損失負担や償還条件は、ファンドの契約内容等によって異なります。
優先劣後方式でも元本割れすることはある
ここは特に大切です。
優先劣後方式が採用されているからといって、元本割れしないことが保証されるわけではありません。
たとえば劣後出資割合が20％だからといって、
「不動産価格が20％下落するまでは絶対に安全」
という意味ではありません。
ここ、最初はちょっと勘違いしやすいところだと思います。
ファンドの契約内容や費用、実際の運用状況などによって結果は異なるため、
「劣後出資割合が高い＝それだけで安全」
とは考えず、投資対象の不動産や収益の仕組み、契約内容なども合わせて見ておきましょう。
元本割れ以外にも知っておきたいリスク
不動産クラウドファンディングで注意したいのは、元本割れだけではありません。
① 分配金が想定より少なくなる可能性
ファンドに表示されている想定利回りは、将来の収益を保証するものではありません。
不動産の運用状況などによっては、実際の分配金が想定を下回る可能性があります。
② 償還が予定より遅れる可能性
不動産を予定していた時期に売却できないなどの理由で運用期間が延長され、元本の償還が予定より遅れることもあります。
なので、
「運用終了予定日＝必ずその日にお金が戻る」
とは限りません。
近いうちに使う予定のお金ではなく、余裕資金で考えることが大切です。
③ 運用途中で解約できない場合がある
不動産クラウドファンディングは、株式のように好きなタイミングで売却できるとは限りません。
サービスやファンドによっては、原則として途中解約ができなかったり、一定の条件を満たした場合に限って解約できたりします。
私は申し込む前に、
「このお金、この期間使わなくても大丈夫？」
と一度考えるようにしています。
運用期間と途中解約の条件は、事前に確認しておきましょう。
④ 事業者の倒産などのリスク
ファンドを運営する事業者の経営状況が悪化した場合、分配金の支払いや元本の償還に影響が出る可能性があります。
ここでもやっぱり、
「どんな会社がこのファンドを運営しているのか」
を見ることが大切です。
リスクを抑えるためにチェックしたいポイント
投資である以上、リスクを完全になくすことはできません。
でも、ファンドの中身を確認することで、
「よく分からないまま投資してしまった」
ということは避けやすくなります。
私なら、少なくとも次の5つは確認します。
① 運営会社を確認する
運営会社の事業内容や運営実績、財務状況、これまでの償還実績、情報開示などを確認します。
特に、何かトラブルが起きたときに状況をきちんと説明しているか。
私はこういうところも事業者を見るポイントのひとつだと思っています。
② 投資対象となる不動産を確認する
「不動産クラウドファンディング」とひとことで言っても、投資対象はさまざまです。
マンション、オフィス、商業施設、ホテル、土地など、不動産の種類によって収益の仕組みやリスクも変わります。
所在地や物件の用途など、公開されている情報をしっかり確認しましょう。
③ 何から利益を得るファンドなのか確認する
ここは第1記事でも触れましたが、私は結構見ます👀
想定利回りだけではなく、
「投資家に支払われる分配金は、何から生まれるの？」
というところです。
賃料収入が中心なのか、不動産の売却益を見込んでいるのか。
そして、
「なぜこの利回りを実現できる予定なのか」
を自分なりに理解できるかも、ひとつの判断材料になります。
④ 優先劣後方式などのリスク対策を確認する
優先劣後方式が採用されている場合は、
「採用されているから安心」
で終わらせず、劣後出資割合や契約内容まで確認してみましょう。
ファンドによってリスク対策の内容は異なります。
ひとつの仕組みだけで安全性を判断せず、複数の情報を組み合わせて見ることが大切です。
⑤ 運用期間と途中解約の条件を確認する
投資したお金を、いつ頃使う予定なのかも考えておきたいところです。
運用期間中に必要になる可能性のある生活費や、近いうちに使う予定のお金を投資すると、途中解約できない場合に困ってしまいます。
私は、
「運用終了までこのお金を使わなくても困らない？」
をひとつの基準にしています。
初心者はどう選べばいい？
初めて不動産クラウドファンディングを見ると、どうしても
「一番利回りが高いファンドはどれ？」
と探したくなります。
……私も利回りは見ます（笑）
でも、利回りだけでファンドを決めるのは危ないと思っています。
まずは、
運営会社はどんな会社？
どんな不動産に投資する？
どうやって利益を得る予定？
運用期間はどのくらい？
どんなリスクがある？
というところを見て、
「このファンドなら、自分なりに仕組みが分かる」
と思えるものから検討してみるのがいいと思います。
また、ひとつのファンドやひとつの事業者に資金を集中させず、投資先や投資時期を分けるという考え方もあります。
最初から大きな金額を投資する必要もありません。
サービスによって最低出資額は違うので、まずは無理のない範囲から考えてみましょう。
まとめ｜元本割れの可能性を理解したうえで判断しよう
不動産クラウドファンディングは、元本が保証されている投資ではありません。
不動産価格の下落や運用収益の減少、想定外の費用、事業者の経営状況などによって、分配金が減ったり、元本割れが発生したりする可能性があります。
一方で、優先劣後方式など、投資家の元本割れリスクを抑えるための仕組みが採用されているファンドもあります。
私がファンドを見るときに大事にしているのは、
「利回りが高いから」
「劣後出資割合が高いから」
と、ひとつの数字だけで判断しないこと。
運営会社・不動産・収益の仕組み・運用期間・リスク対策などをまとめて見て、
「私はこのファンドの仕組みをちゃんと理解できているかな？」
と考えるようにしています。
リスクをゼロにすることはできません。
でも、仕組みを知ることで、自分が納得できる投資なのかは判断しやすくなると思います。
RE:MEではこれからも、気になるサービスやファンドを眺めながら、初心者だったらここは知っておきたいなと思うポイントを、できるだけ普通の言葉でまとめていきます✍️
※本記事は、不動産クラウドファンディングに関する一般的な情報提供を目的としたもので、特定の金融商品への投資を推奨するものではありません。不動産クラウドファンディングには元本割れ等のリスクがあります。実際に投資を行う際は、各サービス・ファンドの契約内容やリスク等をご確認のうえ、ご自身で判断してください。
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