不動産クラウドファンディングのファンドを見ていると、
「想定利回り5％」
「想定利回り8％」
といった数字をよく見かけます。
やっぱり数字が大きいと、ちょっと気になりますよね。
私もファンドを見るとき、利回りはもちろん見ます（笑）
でも、
「利回り5％なら、10万円投資すると5,000円もらえるの？」
「8％より10％のほうがお得？」
「そもそも、なんでファンドによってこんなに利回りが違うの？」
と考えていくと、利回りって意外と奥が深い数字です。
そして私は、利回りだけでファンドを決めるのは危ないと思っています。
大切なのは「何％？」だけではなく、
「なぜ、このファンドはこの利回りなんだろう？」
まで見てみること。
今回は、不動産クラウドファンディングの利回りの仕組みから、10万円投資した場合の分配金、高利回りファンドを見るときに私が気をつけていることまでまとめてみます✍️
不動産クラウドファンディングの「利回り」とは？
利回りとは、投資した金額に対して、どのくらいの収益が期待できるかを示す割合です。
不動産クラウドファンディングでは、
「想定利回り」
「予定利回り」
などと表示されていることがあります。
たとえば、
投資金額：10万円
想定利回り：5％
運用期間：1年間
のファンドなら、単純計算では1年間で約5,000円の分配金が想定されます。
ただ、ここで見ておきたいのが「想定」という言葉。
表示されている利回りは、将来の利益を保証するものではありません。
ファンドの運用状況などによっては、予定していた分配が行われない可能性もあります。
なので私は、想定利回りを「もらえる金額」ではなく、「予定どおり運用された場合の目安」として見るようにしています。
10万円投資したら分配金はいくら？
では、10万円を1年間運用した場合、想定利回りによってどのくらい違うのでしょうか。
| 想定利回り | 1年間の分配金の目安 |
|---|---|
| 3％ | 3,000円 |
| 5％ | 5,000円 |
| 8％ | 8,000円 |
| 10％ | 10,000円 |
※税引前の単純計算です。実際の分配金はファンドの条件や運用状況などによって異なります。
こうして並べると、
「じゃあ10％のファンドが一番いいのでは？」
と思いますよね。
私も数字だけ見たら、そりゃ10％に目がいきます（笑）
でも、ここでもうひとつ確認したいのが運用期間です。
想定利回り8％でも8,000円もらえるとは限らない
不動産クラウドファンディングで表示される利回りは、一般的に年率換算された数字です。
そのため、
想定利回り8％＝10万円投資すれば8,000円がそのまま受け取れる
という意味ではありません。
たとえば、
投資金額：10万円
想定利回り：8％
運用期間：6か月
なら、単純計算では、
10万円 × 8％ × 6か月 ÷ 12か月
＝ 4,000円
となります。
「8％だから8,000円」と思っていたら、実は運用期間が6か月だった、ということもあります。
なので、利回りと運用期間はセットで見る。
これは覚えておきたいポイントです。
分配金にかかる税金について
さらに、計算した分配金がそのまま振り込まれるとは限りません。
不動産クラウドファンディングでは、分配金から税金が源泉徴収される場合があります。
たとえば、匿名組合契約等に基づく利益の分配については、20.42％の所得税・復興特別所得税が源泉徴収されます。
仮に税引前の分配金が5,000円なら、
5,000円 − 1,021円 ＝ 3,979円
となります。
なので、
「利回り5％だから10万円で5,000円もらえる」
ではなく、
運用期間はどのくらい？
税引前？税引後？
まで見ると、実際に受け取る金額をイメージしやすくなります。
※税務上の取り扱いは契約形態や個人の状況などによって異なる場合があります。実際の申告については、各サービスの案内や税務署、税理士などに確認してください。
→ 「不動産クラウドファンディングの分配金はいつ・いくらもらえる？」
なぜファンドによって利回りが違うの？
不動産クラウドファンディングを見ていると、想定利回り3〜5％程度のものもあれば、8％や10％を超えるファンドを見かけることもあります。
この違いには、いろいろな要因があります。
たとえば、
対象となる不動産
物件の立地や種類
運用期間
ファンドの事業計画
賃料収入や売却益などの収益計画
運営事業者の方針
など。
だから私は、利回りの数字を見ると、
「なんでこのファンドはこの利回りなんだろう？」
と考えるようにしています。
同じ8％でも、どうやってその8％を目指すのかはファンドによって違います。
高利回りのファンドほどお得？
利回りが高ければ、予定どおり運用された場合に期待できる収益も大きくなります。
なので、高利回り自体が悪いわけではありません。
むしろ魅力的ですよね。
ただ、
「高利回り＝安全」
「高利回り＝良いファンド」
とは限りません。
不動産クラウドファンディングは預金ではなく投資なので、運用状況によっては分配金が予定どおり支払われなかったり、元本割れが発生したりする可能性があります。
だから私は、
「利回り8％だから投資したい」
で終わらず、
「なぜこのファンドは8％の利回りを設定できるんだろう？」
まで見るようにしています。
この一手間だけでも、ファンドの見え方が結構変わります。
利回り以外に確認したい5つのポイント
① 優先劣後方式・劣後出資割合
不動産クラウドファンディングでは、投資家の元本割れリスクを抑える仕組みとして「優先劣後方式」が採用されることがあります。
ただし、
「優先劣後方式がある＝元本保証」
ではありません。
劣後出資割合も含めて、ファンドを見る材料のひとつとして確認しています。
② 運用期間
同じ想定利回りでも、3か月のファンドと1年間のファンドでは、実際に受け取れる分配金の目安が異なります。
私は利回りを見るとき、運用期間もセットで確認します。
③ どのような不動産に投資するのか
マンション、オフィス、ホテル、商業施設、土地など、扱われる不動産はさまざまです。
「どこにある、どんな不動産？」
というところも見ておきたいポイントです。
④ どのように収益を得る計画なのか
ファンドによって、賃料収入を中心に運用するものもあれば、不動産の売却による収益を計画しているものもあります。
ここは私が結構見るところです。
「その分配金って、何から出す予定なの？」
まで確認しておくと、利回りの数字だけでは見えなかったファンドの特徴が見えてきます。
⑤ 運営事業者
そして、物件や利回りだけでなく、誰がそのファンドを運営しているのかも確認します。
運営会社の情報やこれまでの運用実績、情報開示の内容なども、サービスを見るときの判断材料になります。
利回りが高い＝元本割れしやすい？
では反対に、
「高利回りだと元本割れしやすいの？」
というと、これも利回りの数字だけでは判断できません。
不動産クラウドファンディングには元本保証がなく、対象不動産の価値や運用状況などによって損失が発生する可能性があります。
高利回りだから危険。
低利回りだから安全。
というように、利回りだけで決めつけないことが大切だと思っています。
→ 「不動産クラウドファンディングは元本割れする？リスクと安全性を初心者向けに解説」
まとめ｜利回りだけでファンドを選ばない
不動産クラウドファンディングの利回りは、ファンドを比較するときにわかりやすい数字のひとつです。
私もまず見ます（笑）
でも、利回りだけでファンドを決めるのは危ないと思っています。
見るなら、
利回り
運用期間
対象不動産
収益計画
優先劣後方式
運営事業者
なども一緒に。
そして、
「何％なの？」
だけではなく、
「なぜ、このファンドはこの利回りなんだろう？」
と考えてみる。
私はこの見方が、不動産クラファンでは結構大事だと思っています。
数字が高い・低いだけではなく、その数字の理由まで見てみる。
RE:MEでは、そんな感じでファンドを見ていきたいと思います。
