不動産クラウドファンディングは何を比較する？サービス選びで確認したい10のポイント

不動産クラウドファンディングを始めようと思ってサービスを調べてみると、

「想定利回り8％」
「劣後出資あり」
「1万円から投資可能」
「これまで元本割れなし」

など、いろいろな情報が出てきます。

サービスによって特徴もかなり違うので、

「結局、何を比較して選べばいいの？」

と迷いますよね。

私もサービスを見るとき、最初はやっぱり利回りに目がいきます（笑）

でも、利回りだけでサービスを決めることはありません。

運営会社はどんな会社なのか。
これまでどんなファンドを運用してきたのか。
元本毀損や償還遅延はなかったのか。
どんな不動産を扱っているのか。
情報はちゃんと出ているのか。

そんなところをいくつか組み合わせて見るようにしています。

今回は、私が不動産クラウドファンディングのサービスを見るときに確認したい10のポイントをまとめます✍️

まずは10項目をチェック

私がサービスを見るときに確認したいのは、次の10項目です。

① 運営会社
② 許可・登録
③ 運用・償還実績
④ 元本毀損・償還遅延等
⑤ 想定利回り
⑥ 運用期間
⑦ 優先劣後方式・劣後出資割合
⑧ 対象不動産・ファンド内容
⑨ 情報開示
⑩ 募集方式・手数料・使いやすさ

一つの項目だけで「良い・悪い」を決めるのではなく、全体を見ながら、自分に合ったサービスを探すためのチェック項目というイメージです。

それぞれ見ていきます。

① 運営会社はどんな会社？

まず見るのは、そのサービスを誰が運営しているのかです。

サービス名だけではなく、

会社名
設立時期
資本金
不動産事業の内容
これまでの実績
上場・非上場
公開されている財務情報

なども見てみます。

不動産クラウドファンディングでは、投資家から集めた資金を使って実際に不動産事業を行います。

なので私は、

「人気のサービスだから大丈夫」

だけではなく、

「その後ろには、どんな会社がいるんだろう？」

まで見るようにしています。

上場企業だから必ず安全、大手だから元本割れしない、というわけではありません。会社の規模だけでなく、その会社がこれまでどんな不動産事業をしてきたのかも見ておきたいところです。

→ 不動産クラウドファンディングの運営会社はどう選ぶ？「許可事業者なら安心」とは限らない？事業者を見るポイントを解説

② 不動産特定共同事業の許可・登録

次に確認するのが、許可・登録です。

不動産特定共同事業には、第1号・第2号・第3号・第4号などの区分があります。

また、インターネットを利用した契約などに関係する「電子取引業務」という項目もあります。

ここは前の記事でも触れましたが、

「許可を持っている＝そのファンドの安全性が保証されている」

という意味ではありません。

なので私は、

「許可はどうなっている？」
を確認したうえで、

その会社の実績やファンドの中身も一緒に見ます。

→ 不動産特定共同事業の許可とは？第1号・第2号・第3号・第4号の違いをわかりやすく解説

③ 運用・償還実績

サービスのこれまでの実績も見ます。

たとえば、

サービス開始時期
これまで何件くらいファンドを組成したか
累計募集額
運用終了したファンド数
償還実績

などです。

長く運営していて、たくさんのファンドを扱ってきた実績は、そのサービスを知るための材料になります。

ただ、

「今まで問題なく償還している＝これからも必ず大丈夫」

ではありません。

過去の実績は、あくまで過去のもの。

私は「安全の証明」ではなく、判断材料のひとつとして見ています。

④ 元本毀損・償還遅延などはない？

ここはかなり見ます。

単純な募集額やファンド数だけではなく、

元本毀損
償還遅延
運用期間の延長
分配の遅延

などが過去に起きていないかも確認したいところです。

ただ、私はここも「起きた・起きていない」だけで○×を付けないようにしています。

何が起きたのか。
なぜ起きたのか。
運営会社はどう説明したのか。
その後どう対応したのか。
今はどういう状況なのか。

ここまで見たいです。

投資なので、トラブルが一度も起きないことだけを見るというより、何か起きたときにどう対応する会社なのかも大事だと思っています。

→ 不動産クラウドファンディングは元本割れする？リスクと安全性を初心者向けに解説

⑤ 想定利回り

不動産クラウドファンディングを比較していると、どうしても一番目に入りやすいのが利回りです。

私も見ます（笑）

高い利回りはやっぱり魅力的です。

でも、利回りだけでファンドを決めるのは危ないと思っています。

見るなら、

「なぜ、この利回りになる予定なの？」

まで。

賃料収入なのか、売却益なのか。
どんな事業計画なのか。

数字だけではなく、その利回りの理由も見ておきたいところです。

→ 不動産クラウドファンディングの利回りとは？高利回りほどお得？仕組みと注意点を解説

⑥ 運用期間

同じ想定利回りでも、運用期間はファンドによって違います。

数か月程度のものもあれば、1年以上のものもあります。

また、不動産クラウドファンディングでは、運用中に自由に換金できないファンドもあります。

なので私は、

「このお金、この期間使わなくても大丈夫？」

と考えるようにしています。

半年後に使う予定のお金なのか。
しばらく使う予定のない余裕資金なのか。

自分の資金計画と、ファンドの運用期間が合っているかを見るのも大事です。

また、予定していた運用期間が延長される可能性についても、契約内容などを確認しておきたいところです。

⑦ 優先劣後方式・劣後出資割合

優先劣後方式が採用されている場合は、劣後出資割合も確認します。

一定の損失について、まず事業者側の劣後出資部分から負担する仕組みです。

ただ、

「劣後出資割合が高い＝安全」

とは限りません。

私はここも、数字だけでは判断しないようにしています。

対象不動産や事業計画、収益の仕組みなどと一緒に見ます。

→ 優先劣後方式とは？劣後出資割合が高ければ安全？仕組みをわかりやすく解説

⑧ 対象不動産・ファンド内容

サービスを比較するとき、意外と大事なのが、

「実際に何へ投資するの？」というところです。

不動産クラウドファンディングでは、

マンション
オフィス
商業施設
ホテル・宿泊施設
土地
開発案件
地上げ・立退き案件
データセンター

など、かなりいろいろな不動産が対象になります。

同じ運営会社のファンドでも、物件が違えばリスクや収益の仕組みも変わります。

なので私は、所在地や用途だけではなく、

「どうやって利益を出す予定なの？」

まで見るようにしています。

賃料収入が中心なのか。
売却益を見込んでいるのか。

ここでファンドの性格がかなり変わります。

⑨ 情報開示はわかりやすい？

ここは、私はかなり重視したいところです。

ファンドページに

「利回り○％！」

と大きく書いてあっても、それだけでは投資判断できません。

私が見たいのは、

対象不動産の情報
収益の考え方
リスク
優先劣後割合
運用状況
出口戦略
ファンドに重要な変化があった場合の説明

などです。

要するに、

「投資家が判断するために必要な情報が、ちゃんと分かるように出ている？」

というところ。

情報量が多ければいいというより、読んで理解できるかも大事だと思っています。

⑩ 募集方式・手数料・使いやすさ

最後は、実際に使ったときの部分です。

たとえば募集方式には、

先着式
抽選式

があります。

人気ファンドの場合、先着式だと募集開始後すぐに満額になることもあります。

一方、抽選式なら申込期間内に申し込めますが、必ず投資できるわけではありません。

そのほかにも、

最低投資金額
入金方法
本人確認方法
出金手数料
デポジット口座の有無
サイトやアプリの使いやすさ

などは、サービスによって違います。

私はこういう細かいところも、長く使うなら意外と大事だと思っています。

特に少額で何度も投資する場合は、手数料の差も積み重なるので見ておきたいところです。

どれか一つではなく「総合的に見る」

ここまで10項目挙げましたが、

全部の条件が一番良いサービスを探す必要はないと思っています。

人によって、

「利回りより安定性を重視したい」
「多少リスクを取ってでも高いリターンを狙いたい」
「短期運用が好き」
「ホテル案件には投資しない」
「抽選より先着が好き」

など、好みも違います。

私はクラファンって、この「自分の好み」が結構出るのも面白いところだと思っています。

大事なのは、

「私は何を重視する？」

を決めたうえで比べること。

そのための材料として、この10項目を使ってみてください。

RE:MEではこの10項目を基準にサービスを見ていきます

今後RE:MEでは、不動産クラウドファンディングの各サービスについて、

運営会社・許可
運用実績
元本毀損・償還遅延等
利回り
運用期間
優先劣後方式
対象不動産
情報開示
募集方式
手数料・使いやすさ

などを確認しながら見ていきます。

単純に、

「おすすめだから登録してみて！」

ではなく、

良いところも、気になるところも見たうえで、

「自分には合いそう？」
「ここはちょっと気になるかも」

と判断できる記事にしたいと思っています。

まとめ｜利回りだけでサービスを選ばない

不動産クラウドファンディングには、いろいろなサービスがあります。

比較するときに私が見たいのは、

① 運営会社
② 許可・登録
③ 運用・償還実績
④ 元本毀損・償還遅延等
⑤ 想定利回り
⑥ 運用期間
⑦ 優先劣後方式・劣後出資割合
⑧ 対象不動産・ファンド内容
⑨ 情報開示
⑩ 募集方式・手数料・使いやすさ

の10項目です。

もちろん、全部が完璧なサービスを探す必要はありません。

利回りが好きな人もいれば、短期運用が好きな人もいる。

先着式が好きな人もいれば、抽選のほうが気楽という人もいる。

だからこそ、

「このサービスが一番おすすめ」

だけではなく、

「このサービスは、どんな人に合いそう？」

という目線で比べていきたいです。

RE:MEでは、数字ひとつだけで良い・悪いを決めず、そのサービスやファンドの中身まで見ながら紹介していきます。